Von: Dieter Strototte, 02.05.13
Mietrechtsreform 2013 in Kraft
Die Mietrechtsreform 2013 ist am 01. Mai 2013 in Kraft getreten. Grundsätzlich gelten die Änderungen für alle und damit auch für alte Mietverträge. Das bisherige Recht gilt für Modernisierungsmaßnahmen jedoch für alte Mietverträge weiter, sofern die Mitteilung über die beabsichtigte Modernisierung vor dem 01. Mai 2013 zugegangen ist oder die Maßnahme vor dem 01. Mai 2013 begonnen wurde. Die neu eingeführten Regelungen über die Kündigung bei Nichtzahlung der Mietkaution hingegen gelten nur für Mietverträge die nach dem 30. April 2013 abgeschlossen worden sind.
Grundsätzlichen sind mit der Mietrechtsreform die Regelungen über beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen neu gefasst worden, so dass Vermieter und Mieter jetzt genauer prüfen müssen, welche Maßnahmen durchgeführt werden, welche Auswirkungen dies auf die Duldungspflicht der Mieter hat, welche Möglichkeiten der Mietminderung bestehen oder in welchem Umfang die Miete durch den Mieter gemindert werden darf. Neu ist, dass bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen den Mietern für die ersten drei Monate der Maßnahme kein Minderungsrecht zustehen soll. Dieser Ausschluss gilt aber ausschließlich nur für Maßnahme der sogenannten energetischen Modernisierung. Führt der Vermieter auch andere Maßnahmen durch, bleibt es bei dem Recht des Mieters zur Minderung der Miete. Es muss nunmehr abgeschätzt werden, welcher Anteil der Beeinträchtigung auf welche Maßnahme entfällt und dann die Minderung an dieser Einschätzung auszurichten.
Neu eingeführt ist auch die Möglichkeit einer Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen in Gebieten mit „Wohnungsnot“. Mieten sollen dann im laufenden Mietverhältnis nicht mehr um 20% sondern „nur“ um 15% erhöht werden können. Das Land Bremen prüft die Einführung einer Rechtsverordnung zur Senkung der Kappungsgrenze für die Stadtgemeinde Bremen. Mit einer Einführung einer solchen Kappungsgrenze ist im Herbst 2013 zu rechnen.
Der Gesetzgeber hat die Regelung zur Fälligkeit von Kautionsraten präzisiert und die Möglichkeit eröffnet bei nicht rechtzeitiger Zahlung der Kaution, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Diese Regelung gilt ausdrücklich nur für Mietverträge ab dem 01. Mai 2013.
Weitere Inhalte der Mietrechtsreform 2013 sind Neuregelungen im Betriebskostenrecht auch für Gewerbemietverträge, Kündigungsbeschränkungen bei Wohnungsumwandlungen sowie prozess- und vollstreckungsrechtliche Neuregelungen zur Verfahrenbeschleunigung bei Räumungen.